부동산 투자 제대로 하려면 경매를 배워야 한다는 말이 있다. 부동산 투자를 할 때 경매를 알아야 하는 이유는 무엇일까? 경매를 알면서 배우는 부동산 투자에 도움이 될 지식들이 많기 때문이다. 특히 권리분석을 할 줄 안다면 좋은 부동산 물건을 싸게 구하는데 도움이 된다.
| 부동산 경매 지식이 주는 유익
거두절미하고 부동산 경매 지식이 부동산 투자자들에게 줄 수 있는 유익에 대해 적어보자면, 권리관계를 제대로 파악해서 좋은 물건을 싸게 구할 수 있기 때문이다. 부동산 투자도 투자다. 투자의 기본이란 좋은 물건을 싸게 구하는 것이다. 물론, 대세 상승장에 편입해서 시세차익을 노리는 것도 방법이지만, 대세 상승장이 뭐 그리 자주 오는가? 상승장이 아닐 때는 투자를 안 해야 하는가? 아니다. 좋은 물건을 싸게 구입하는 방법을 알 수 있다면 언제든지 성공적인 투자를 할 수 있다.
- 등기부등본 - 권리 관계 파악하기
부동산 경매를 하려면 권리분석을 할 줄 알아야 한다. 권리 분석이란 부동산 물건에 엮여 있는 돈 관계라 어떻게 되어 있는지 파악하는 것을 말한다. 부동산을 구입할 때 현금 100%로 내고서 딱 구입했다면야 권리관계가 아주 명확하게 소유자 본인에게만 있는 깨끗한 부동산이겠지만 그런 물건은 거의 없다. 현금이 아주 많은 사람들이나 할 수 있는 것이다. 보통 부동산은 대출을 받아서 구매를 한다. 대출을 받으면 돈을 빌려주는 금융기관에서는 부동산에 근저당을 잡는다. 대출을 못 갚는 상황이 오면 부동산을 팔아서 변제를 받겠다는 말이다. 따라서 금융기관은 이런 돈을 받아내겠다는 권리를 부동산에 등기를 해놓는다. 등기를 한다는 말은 못으로 새겨 넣어서 누구나 알 수 있게 해 두었다는 의미다. 이렇게 부동산에 엮여있는 권리 관계를 보여주는 서류가 등기부등본이다. 그러니깐 등기부등본을 읽을 줄 안다는 것은 부동산에 엮인 권리들을 읽어낼 수 있다는 의미가 되겠다.
권리분석이 부동산 싸게 구입하는데 도움이 되는 이유
부동산 등기부등본을 읽을 수 있는 것은 어떻게 해서 부동산을 싸게 구입하는데 도움이 될까? 내 경험으로 미루어보면 두 가지 정도 사례가 있다. 첫 째는 경매로 부동산을 싸게 구하는 것, 둘 째는 권리에 문제가 생겨 나오는 급매 물건을 만들어 내는 것이다.
경매로 부동산 매입
경매를 배워서 권리분석을 할 수 있게 되었다는 것은 너무나 당연하게도 경매로 부동산을 살 수 있는 능력이 생겼다는 것을 의미한다. 경매로 나오는 물건들은 법원 경매정보 사이트나, 부동산 경매정보 사이트에서 볼 수 있다. 나는 무료 경매 정보 사이트인 경매마당을 이용하고 있다. 거의 유료 경매정보 사이트에서 제공하는 정보를 무료로 풀어주고 있으며, 이 정도만 되더라도 경매하는데 전혀 문제가 없기 때문에 추천하고 있다.
이야기가 곁으로 샜는데, 일단 경매로 나오는 부동산 물건은 소유주가 빚을 갚지 못했기 때문에 나오는 것들이다. 경매로 부동산을 매입하는 낙찰자는 부동산을 구입하고, 원 소유주는 부동산을 팔아서 생긴 돈으로 빚을 갚게 된다. 이 과정을 법원이 처리하는 것이 법원 경매이다. 이렇게 문제가 생긴 부동산을 매입하는데 경매 입찰자는 적어도 시세보다 저렴하게 부동산을 매입해야 한다. 부동산을 저렴하게 구하지 못한다면 괜히 어려운 권리분석을 하면서 경매에 입찰할 이유가 없다. 그렇기 때문에 경매에 입찰하는 사람들의 목표는 한 가지다. 부동산을 가능한 싸게 구입하는 것. 적어도 시중 부동산에서 구할 수 있는 '급매' 물건보다는 저렴하게 구입해야 한다. 그래서 시세조사를 하고 앞으로 내야 할 세금이나, 대출 이자 등을 모두 고려해서 부동산 경매 입찰가를 결정한다. 즉, 경매 참여해서 부동산을 낙찰받으면 그 즉시 수입이 확정된다는 것이다. 따라서 부동산 등기부등본을 보고 권리 분석을 할 수 있다면 경매를 통해서 시세보다 싼 가격, 특히 급매보다 저렴하게 부동산을 인수할 수 있는 능력과 기회를 얻을 수 있다.
급매 기회 창출
경매를 공부하면서 얻는 부동산 권리분석 지식을 가지고 부동산을 저렴하게 구할 수 있는 방법은 또 한가지가 더 있다. 경매의 경우 내가 원하는 위치의 부동산을 얻지 못할 가능성이 크다. 일단 문제가 있어야지만 경매 시장에 물건이 올라오기 때문이다. 거기에다가 경매 입찰을 하러 가면 나 말고도 이 물건을 노리는 경쟁자들이 많이 있다. 나보다 비싸게 구매하겠다고 하는 입찰자가 있다면 그 사람에게 기회가 돌아간다. 즉, 발품을 팔고 조사를 하더라도 물건을 획득하지 못할 가능성이 높다. 특히나 직장인이라면 경매 입찰을 하기 위해 휴가를 쓰고 가게 될 텐데, 이런 부분도 경매 참여를 꺼리게 되는 이유이기도 하다.
그러다 보니 많은 분들이 부동산 공인중개사를 통해서 일반 매물을 구매하려고 한다. 하지만 권리분석을 할 줄 안다면 이런 부분에서도 기회를 찾을 수 있다. 공인중개사 사장님들마다 한 두 개씩은 가처분과 같이 문제가 생겨서 판매할 수 없는 부동산 물건을 한 두 가지 정도 가지고 있는 경우가 많다. 아직 경매는 안 올라왔지만, 문제가 있어서 팔지는 못하고 원 소유자는 돈이 필요한 그런 상황의 물건들이다. 나도 부동산 현장조사를 다니면서 부동산 사장님들로부터 이런 물건들을 몇 번 소개받은 적이 있다. 권리분석을 할 줄 안다면 문제가 있어서 팔리기 어려운 물건들을 확인할 수 있고, 내가 접근할 수 있는 물건인지 아닌지를 판단할 수 있게 된다. 즉, 급매 물건을 스스로 만들어 낼 수 있게 된다는 것이다. 당연히 집주인은 돈이 급해지는 상황이므로 시세보다 저렴하게 물건을 내놓게 되는 경우가 많다.
물론, 권리 분석을 할 줄 아는 것은 부동산 투자자에게 뿐만 아니라, 전세 세입자에게는 더욱더 중요하다. 이 부분을 잘 모르고 무작정 전세로 들어가는 경우가 많은데 내 권리 순위가 어디인지 정도는 파악할 줄 알아야 소중한 보증금을 돌려받을 수 있다. 말소기준등기와 소액임차인 보호법으로 보호받을 수 있는 권리 범위가 어디 정도 이은 지는 파악할 수 있도록 공부를 해두는 것이 좋다. 적다 보니 집주인에게나, 전세세입자에게나, 부동산 투자자에게나 권리분석에 대한 공부는 필수다. 모르면 힘들게 일해서 모은 돈을 굴리기도, 지키기도 어렵다.
권리 분석 공부를 위해서는 '저는 부동산 경매가 처음인데요' 라는 책을 추천한다. 경매 책이기는 하지만 세입자 입장에서도 권리분석을 할 수 있도록 자세히, 무엇보다도 술술 읽히며 이해하기 쉽게 설명해 두었다. 예제도 풍부하게 있으므로 따라서 풀다 보면 권리분석 그렇게 어려운 것은 아니라는 것을 알 수 있을 것이다.
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