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전입신고 확정일자 차이

by 빅푸 2023. 11. 14.

전입신고와 확정일자는 모두 소중한 전세금을 돌려받기 위해 해야 하는 것입니다. 막상 하라고 해서 하기는 하지만 정확히 이게 뭔지 모르고 하시는 분들이 많습니다. 전입신고는 국가에 내가 여기에 산다고 신고하는 것이고, 확정일자는 우선변제권을 획득하는데 필요합니다. 

 

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| 전입신고와 확정일자의 차이점

 

 

 

월세나 전세 같은 주택 임대차 계약을 맺으면 해야 하는 것으로 전입신고와 확정일자가 있습니다. 계약을 하고 나면 부동산 사장님이 전입신고하고 확정일자를 받으라고 하셔서 동사무소로 가서 하고 오는 경우가 대다수입니다. 이게 뭐 하는 건지는 모르고 그저 해야 한다고 하니깐 하고 오는 케이스입니다. 저도 처음 계약할 때는 그랬습니다. 전입신고와 확정일자를 일단 둘 다 빠른 시일 내에 한다는 것은 매우 중요합니다. 나의 소중한 전세금, 보증금을 보호받기 위한 강력한 수단이 되기 때문입니다. 

 

- 전입신고

전입신고는 "국가에 저 여기 살아요!" 하고 신고하는 것을 말합니다. 법적으로 임대차 계약후 14일 이내에 신고하도록 되어 있습니다. 전입신고를 하면 두 가지의 장점이 있습니다. 첫 째는 전세 대출이나 월세 세액 공제 등의 혜택입니다. 둘째가 중요한데, 바로, "대항력" 이 생깁니다. 대항력은 집 주인이 전세금, 월세 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 되었을 때 이를 받아내기 위한 강력한 힘이 됩니다. 대항력에 대한 자세한 내용은 확정일자에 대해 이야기하고 함께 설명하도록 하겠습니다. 참고로, 전입신고는 정부 24 홈페이지에서 '전입신고'를 검색하면 신고 가능합니다. 

 

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- 확정일자

확정일자는 법원이나 동사무소 같은 공공기관이 "주택 임대차 계약했음을 확인"했다는 증거를 받은 날을 의미합니다. 공공기관이 주택 임대차 계약 제대로 됐다고 확인하고 증인을 서주겠다는 말로 보셔도 됩니다. 우리가 확정일자를 받아야 하는 이유는 전입신고와 마찬가지로 전세금/보증금을 보호받기 위해서입니다. 전입신고는 대항력을 부여받는 것이라면, 확정일자는 이와 좀 다르게 "우선 변제권"을 얻기 위함입니다. 참고로 확정일자도 전입 신고와 마찬가지로 인터넷으로 발급 가능합니다. 인터넷 등기소 홈페이지를 방문하시면 됩니다. 

 

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대항력/우선변제권

 

 

 

이제 두 가지의 용어가 나왔습니다. 대항력과 우선 변제권. 둘 다 내 돈을 잘 돌려 받기 위해 필요합니다. 집주인이 전세금/보증금을 돌려주지 못하는 상황이 되었다면, 국가는 집을 다른 사람에게 판매하고, 그 판매대금을 가지고 돈을 받아야 할 사람들에게 돌려줍니다. 이것을 '경매'라고 합니다. 전, 월세를 살고 있고 계약기간이 끝났는데도 돈을 돌려받지 못했다면 경매로 집을 넘겨서 돈을 받을 수 있다는 것이지요. 이때 내가 돈을 돌려받기 위한 권리가 있는 사람이란 것을 증명하기 위해 필요한 것이 전입신고입니다. 전입신고를 하고 실제 그 집에 거주하고 있다는 것으로 나의 권리를 법적으로 인정받는 것이지요. 이를 대항력이라고 합니다.

 

대항력을 가지고 있는 임차인은 집이 경매로 넘어 갔을 때 두 가지 선택을 할 수 있습니다. 배당을 받는 것, 그리고 배당을 받지 않는 것. 배당을 받는다는 것은 경매로 집을 팔았을 때 '내가 돈을 받아야 할 사람이에요' 하고 신청하는 것을 의미합니다. 그러면 법원에서 경매로 집을 판매하고 배당 우선순위를 확인하고 순서대로 돈을 돌려줍니다. 배당을 받지 않는 경우에는 새로 집을 산 사람이 집에 살고 있는 임차인의 전세금/보증금을 인수하게 됩니다. 즉, 새로운 집주인이 보증금/전세금을 돌려주는 대상자가 된다는 의미입니다. 따라서 배당을 하건 하지 않건, 전세금/보증금을 돌려받기 위해서는 내가 대항력을 가진 임차인이 되는 것이 중요합니다. 그래서 반드시 전입신고를 해야 하는 것입니다. 물론 법적으로 하게 되어 있기 때문에 이를 놓치는 경우는 거의 없을 것입니다. 

 

문제는 확정일자 입니다. 확정일자가 어떤 기능을 하고 있는지 잘 모르고 있다면 '뭘 확정받는다는 거야~ 귀찮아' 하면서 안 하게 되는 경우도 종종 생깁니다. 확정일자는 아까 '우선 변제권'을 가지게 해 준다고 했습니다. 집주인의 채무관계를 임차인인 우리가 제대로 알 수 있는 방법은 없습니다. 확정일자를 받아놓는다면 주택임대차보호법에 의해서 법원 또는 공공기관이 임대차 계약 제대로 맺었다는 것을 증명하고 전세금/보증금을 다른 채무관계에 앞서서 돌려받을 수 있도록 해주겠다는 것입니다.

 

물론 가장 앞선 순위는 아닙니다. 확정일자를 받아서 우선 변제권을 갖춘 임차인의 앞에는 세금, 경매 비용, 소액임차인의 최우선 변제권, 밀린 임금 등이 있을 수 있습니다. 하지만 확정일자가 없다면 나머지 우선순위는 빠른 날짜 순으로 정해지기 때문에 저 멀리 밀려버릴 수 있습니다. 나보다 빠른 날짜로 집 주인이 은행에서 돈을 빌렸는데, 그 돈을 경매 대금에서 갚아주고 나서 남는 돈이 없다면 내 돈은 돌려받을 수 없는 상황이 될 수 있다는 것이지요. 확정일자를 받아서 우선 변제권을 갖춘다면 앞서 말씀드렸던 세금, 경매 비용 등등의 것들을 갚아주고 나면 내 보증금을 제일 먼저 돌려주겠다는 의미입니다. 따라서 확정일자도 꼭 받아 두시는 것이 매우 중요합니다. 

 

특히, 다가구 주택의 경우 한 건물에 여러 가구가 들어가서 살게 되는데요, 이 사람들의 전세/보증금 변제 순서도 확정일자 받은 순서로 정해집니다. 동일한 우선 변제권을 갖춘 경우에는 선착순으로 변제해준다고 생각하면 됩니다. 따라서 확정일자도 가능한 한 빨리 받아 두는 것이 좋습니다. 내가 옆집사람보다 늦게 확정일자를 받아서 옆집은 보증금 돌려받고 나는 못 받게 되는 억울한 상황이 발생할 수 도 있습니다. 

 

 

 

여기까지 전입신고와 확정일자에 대해 알아보고 차이점에 대해 알아보았습니다. 더불어서 전입신고를 통해 생기는 대항력, 확정일자를 통해 생기는 우선 변제권에 대해서도 알아보고 이것들이 왜 중요한지에 대해서도 알아보았습니다. 소중한 돈 잘 지킬 수 있도록 간단하면서도 우리와 밀접한 법률 지식들은 꼭꼭 머릿속에 넣어두시기를 바랍니다. 더불어서 경매를 통해 부동산 투자를 할 때도 대항력과 우선 변제권 여부를 확인하는 것은 매우 중요하니 참고하시기를 바랍니다. 종종 부동산 지식 관련 포스팅 올리도록 하겠습니다. 

 

 

 

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